Những rủi ro và giải pháp hạn chế rủi ro khi góp vốn mua chung đất
1. Thế nào là sở hữu chung, góp vốn mua chung đất?
Theo quy định tại Điều 209, Điều 218 Bộ luật Dân sự 2015, sở hữu chung theo phần là sở hữu chung mà trong đó phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu được xác định đối với tài sản chung. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền, nghĩa vụ đối với tài sản thuộc sở hữu chung tương ứng với phần quyền sở hữu của mình, trừ trường hợp có thoả thuận khác.
Ngoài ra, theo quy định tại khoản 2 Điều 98 Luật Đất đai 2013, thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất. Mỗi người được cấp một giấy chứng nhận. Trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một giấy và trao cho người đại diện.
2. Một số rủi ro có thể gặp phải khi góp vốn mua chung đất
Một là, rủi ro phát sinh khi góp vốn mua đất chung nhưng không đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Về nguyên tắc, pháp luật không bắt buộc lập thành văn bản hay công chứng, chứng thực hợp đồng góp tiền mua đất. Tuy nhiên, nếu hợp đồng xác nhận việc góp tiền mua chung đất đáp ứng đầy đủ các quy định của pháp luật, được công chứng, chứng thực, khi phát sinh tranh chấp, những người góp vốn nhưng không đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ được bảo vệ quyền lợi, có nhiều khả năng được hoàn trả lại phần giá trị đã góp.
Hai là, rủi ro phát sinh khi khó định đoạt, khai thác quyền sử dụng. Khi khai thác quyền sử dụng đất, nhiều người góp tiền để mua đất sẽ cùng có tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tuy nhiên, do không xác định được giới hạn của quyền khai thác, tranh chấp có thể xảy ra. Để khai thác mục đích sử dụng đất, người mua không có quyền quyết định một mình, họ cần phải được sự đồng ý từ những người góp vốn khác.
Ba là, khó khăn khi muốn tách thửa đất. Có rất nhiều người sau khi góp vốn mua chung đất có ý định tách thửa. Tuy nhiên rủi ro sẽ phát sinh khi nhiều người không nắm rõ hết các quy định về điều kiện tách thửa đất, cụ thể là điều kiện về diện tích, kích thước tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định và các điều kiện trong quyết định của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành nơi có đất. Nếu mảnh đất mua chung diện tích nhỏ hay đủ diện tích tối thiểu nhưng không đáp ứng được điều kiện về kích thước chiều cạnh thì sẽ không thể tách thửa do không đáp ứng được quy định của pháp luật.
3. Giải pháp hạn chế rủi ro khi góp vốn mua chung đất
Để hạn chế tối đa tranh chấp và có căn cứ vững chắc để bảo vệ cho quyền lợi hợp pháp của người góp vốn cũng như để tránh xảy ra tranh chấp, người góp vốn bạn cần lưu ý những giải pháp sau:
(i) Về hình thức hợp đồng: hợp đồng góp tiền mua đất cần được lập thành văn bản, có chữ ký của các bên tham gia. Tuy nhiên, trong trường hợp không lựa chọn hình thức hợp đồng bằng văn bản hoặc không có đủ điều kiện lập thành văn bản; hợp đồng phải thực hiện bằng lời nói thì cần có các đoạn ghi âm, ghi hình để chứng minh giao dịch và mỗi người giữ một bản. Khi xảy ra tranh chấp, đây là chứng cứ mà Tòa án căn cứ vào để bảo vệ quyền lợi của các bên.
(ii) Nội dung, thủ tục liên quan đến hợp đồng/ thỏa thuận: lập văn bản thỏa thuận, trong đó xác định rõ việc cùng góp vốn mua đất và đất đó thuộc quyền sử dụng chung của những người góp vốn, phân định rõ ràng giới hạn mỗi người có thể khai thác quyền sử dụng đất, sau đó công chứng hợp đồng/văn bản thỏa thuận theo quy định của pháp luật. Trong trường hợp chỉ cần một người đại diện đứng tên thì cần có văn bản thỏa thuận, chứng minh người đó đại diện cho các đồng sở hữu khác đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
(iii) Trong trường hợp người mua chung đất mà người góp vốn ly hôn hay chết thì có thể thỏa thuận với người vợ/chồng hay người thừa kế di sản nhận số tiền tương ứng với giá trị tài sản phải chia nhằm giữ nguyên được hiện trạng của thửa đất góp tiền mua chung.
Cam kết chất lượng dịch vụ:
Công ty Hoàng Long hoạt động với phương châm tận tâm – hiệu quả – uy tín, cam kết đảm bảo chất lượng dịch vụ, cụ thể thư sau:
- Đảm bảo thực hiện công việc theo đúng tiến độ đã thỏa thuận, đảm bảo tuân thủ đúng quy định pháp luật, đúng với quy tắc đạo đức và ứng xử của luật sư Việt Nam.
- Đặt quyền lợi khách hàng lên hàng đầu, nỗ lực hết mình để mang đến cho khách hàng chất lượng dịch vụ tốt nhất.
- Bảo mật thông tin mà khách hàng cung cấp, các thông tin liên quan đến khách hàng.
Rất mong được hợp tác lâu dài cùng sự phát triển của Quý Khách hàng.
Trân trọng!
(Người viết: Lê Hồng Anh; Ngày viết: 19/07/2023)
Để được hỗ trợ chi tiết vui lòng liên hệ:
CÔNG TY TNHH QUẢN LÝ NỢ VÀ KHAI TÁC TÀI SẢN HOÀNG LONG
Địa chỉ: F1/1Q, Đường số 1, KDC Đồng Danh, Xã Vĩnh Lộc A, Bình Chánh, TP. Hồ Chí Minh.
ĐT: 0934.193.113; Email: [email protected]
Website: luatso3.com
